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Mieter in einer WG darf bei ungenehmigter Videoüberwachung fristlos kündigen

Ende vergangenen Monats urteilte das AG München über die Videoüberwachung in einer Wohngemeinschaft. Wer als Vermieter eine Kamera im Flur der Wohnung installiert, um seine Mieter zu überwachen, könne nicht deren Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist erwarten. Stattdessen dürfe, so das AG München, der Mieter außerordentlichen kündigen und die Zahlung der Miete sofort einstellen. 

–  AG München, Urteil vom 28.05.2019, Az. 432 C 2881/19

Die dem Urteil des AG München zugrundeliegende Fallkonstellation

Der Hauptmieter und zugleich Kläger, betrieb in einer Wohnung lediglich ein Büro. Alle anderen Zimmer, größtenteils vollständig möbliert, vermietete er an Untermieter. Darunter beispielsweise ein 20 m² großes Zimmer gegen eine monatlichen Miete von 810 € zuzüglich 40 € Betriebskostenvorauszahlung und einer Kaution von 1920 €.

Aus Sicherheitsgründen enthielt der Untermietvertrag eine Klausel, die die Installierung einer Kamera vor der Wohnungstür erlaubte. Diese Videokamera wurde jedoch nicht wie vereinbart an der definierten Stelle angebracht. Sie befand sich direkt vor der Zimmertür eines Untermieters und erfasste aus dieser Perspektive den gesamten Wohnflur. 

Nach Vereinbarung war es zudem die Aufgabe des Untermieters, Brotkörner am Boden, Müll aus der Küche und Kaffeeflecken in den Wohnräumen zu entfernen.

Der Kläger begründete den Standpunkt der Kamera damit, dass Zimmertüren streng genommen auch Wohnungstüren seien. Zudem sei die Kamera notwendig, um überprüfen zu können, ob der Untermieter seinen Aufgaben zur Säuberung des Hauses nachkomme und die Wohnungstür abschließe.

Der Beklagte kündigte nach vier Monaten das Mietverhältnis fristlos und zahlte keine Miete mehr. Eine fristlose Kündigung sei, so der Kläger, nicht zulässig. Auch müsse der Untermieter seine restliche Miete zahlen.

Urteil des AG München : Bei Videoüberwachung darf fristlos gekündigt werden

Der Richter am AG München gab dem Untermieter Recht und erklärte die fristlose Kündigung für wirksam. Vom Untermieter könne nicht erwartet werden, dass er die ordentliche Kündigungsfrist bei solch einer Form von Videoüberwachung abwarte. Die Anbringung der Kamera an der Zimmertür des Beklagten könne nicht tragfähig begründet werden. Die Klausel im Untermietvertrag definiere konkret die Anbringung einer Kamera „im Freien vor der Haustür“. 

Die zusätzliche Aufzeichnung des Wohnflurs, welche zum Badezimmer führt, sei weitaus verheerender. Nach realitätsnaher Betrachtung könne davon ausgegangen werden, dass das Badezimmer nicht immer vollbekleidet aufgesucht wird. Dies müsse nicht hingenommen werden und stelle einen Eingriff in das Persönlichkeitsrecht dar. Zudem sei es unstreitig, dass die Kameraaufzeichnungen vom Mieter regelmäßig ausgewertet wurden.

Die mögliche Kontrolle, ob die Wohnungstür abgeschlossen wurde, könne hingegen durchaus dem Schutze der Untermieter dienen. Dennoch wiege es dein Eingriff in das Persönlichkeitsrecht nicht ansatzweise auf.

Das Gericht sprach dem Kläger letztlich lediglich die zeitanteilige Miete für drei Tage bis zum zugestandenen Zugang der Kündigungserklärung zu.